La Banca è obbligata a modificare il mutuo da variabile a fisso?
Diamo risposta a questo quesito, cercando di comprendere al meglio come funziona un mutuo e perché la rata dei mutui a tasso variabile si è raddoppiata in meno di un anno.
Intanto bisogna premettere che il tasso d’interesse di un mutuo, può essere fisso, per tutta la durata del rapporto, o variabile. Questo avviene nella maggior parte dei casi, ma esistono eccezioni per cui si può avere anche un tasso misto.
Cos’è il tasso variabile di un mutuo?
Il tasso variabile è generalmente costituito da due componenti una, appunto, variabile ed una fissa. La parte variabile fa riferimento ad alcuni indici pubblicati sui circuiti internazionali, i più utilizzati sono l’Euribor e l’IRS. Questi indici hanno quotazioni differenti
in base alla periodicità della rata (ad esempio Euribor 1 Mese, 3 Mesi, 6 Mesi, ecc.) o alla durata del mutuo (ad Esempio IRS 10 anni, 20 anni, 30 anni). La componente fissa è detta spread del mutuo ed è una remunerazione espressa in percentuale, concordata tra le parti ed stabilita nel contratto.
Perché nel 2023 la rata del mutuo variabile è raddoppiata rispetto agli anni precedenti?
Il motivo è nel fatto che fino al giugno 2022 i tassi Euribor avevano quotazioni prossime allo zero o addirittura negative. Per tale motivo nei contratti a tasso variabile veniva previsto uno spread del 2-3% o anche superiore e la rata veniva calcolata utilizzando
unicamente lo spread.
Oggi i tassi Euribor hanno assunto quotazioni dal 2,30% al 3,40%, destinate ad
aumentare.
Pertanto, un mutuo che prevede un tasso variabile composto dall’Euribor maggiorato del 2%, fino al giugno 2022 generava una rata parametrata al 2%, nel 2023 genera una rata parametrata fino al 5,40%, quindi una rata che può essere il doppio rispetto al passato.
In banca mi dicono che non è possibile trasformare il tasso d’interesse da variabile a fisso, che dice la Legge?
La Legge n. 197 del 29 dicembre 2022, meglio nota come Legge di Bilancio stabilisce le regole per la «rinegoziazione dei contratti di mutuo ipotecario» affermando che ciò è possibile alle seguenti condizioni:
“a) Fino al 31 dicembre 2023 il mutuatario che – prima del 1° gennaio 2023 – ha stipulato, o si è accollato anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 200 mila euro, per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione, a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto, ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo alle condizioni di cui alla lettera b), qualora al momento della richiesta presenti un’attestazione, rilasciata da soggetto abilitato, dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 35 mila euro e, salvo diverso accordo tra le parti, non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo;
“b) La rinegoziazione assicura, in funzione delle esigenze del cliente, per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l’accordo del cliente, per un periodo inferiore, l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters, maggiorato di uno spread pari a quello indicato, ai fini della determinazione del tasso, nel contratto di mutuo;
“c) il mutuatario e il finanziatore possono concordare che la rinegoziazione di cui alle precedenti lettere comporti anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, purché la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a venticinque anni .
È sempre conveniente trasformare il mutuo da variabile a fisso?
Chi ha diritto ad accedere alla possibilità di trasformare il mutuo da variabile a fisso, e cioè tutti coloro i quali hanno stipulato un mutuo di acquisto o ristrutturazione di abitazione, che abbiano un ISEE inferiore ad €35.000, e siano stati in regola con i pagamenti delle rate, devono valutare che il tasso fisso verrà composto dal tasso IRS maggiorato dello spread che prevede il contratto originario.
La legge prevede che per scegliere il tasso IRS da applicare si debba scegliere quello più basso tra il tasso IRS a 10 anni ed il tasso IRS pari alla durata originaria del mutuo
considerati al momento in cui si effettua la variazione.
Quindi nel caso che il mutuo sia stato stipulato per 30 anni, deve essere confrontato il tasso IRS 30 anni con quello 10 anni ed utilizzato il più basso tra i due.
Quindi per valutare la convenienza occorre verificare la quotazione del tasso IRS al momento in cui si intende richiedere la variazione.
Occorre poi considerare che la performance di un mutuo deve essere valutata nel lungo periodo, a peridi in cui la rata è più alta sono corrisposti o corrisponderanno periodi in cui sarà più contenuta.
In conclusione la Banca è obbligata o no a modificare il tasso del mutuo da variabile a fisso?
Se ricorrono i presupposti previsti dalla legge, ossia:
– Contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 200 mila euro, stipulato per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione;
– (ISEE) non superiore a 35 mila euro;
– Non aver avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo è diritto del mutuatario ottenere la trasformazione del mutuo da variabile a fisso, quindi la banca deve concedere tale trasformazione alle condizioni previste dalla legge.
Francesco Leo
